绝大多数的抵押贷款都是传统的固定利率品种，在你的贷款期限内提供稳定和可预测的还款。可调利率抵押贷款比固定利率贷款更灵活，而且初始利率通常更低。但你要承担一些风险来换取这些好处。
在过去十年中，固定利率抵押贷款的低利率可能促使更多借款人远离arm——它们目前占了一定比例只占整个抵押贷款发放市场的一小部分但圣路易斯的Fairway独立抵押贷款公司区域经理迈克·斯瓦尔赫(Mike Swaleh)表示，在适当的情况下，它们仍然是一个不错的选择。
斯瓦尔赫说:“只有当ARM产品与固定利率贷款的息差大到值得购买时，你才会真正想要承担风险。”如果你不打算拥有这所房子超过介绍期，或者你有经济上的灵活性来承受利率的高增长，ARMs也是一个不错的主意。
下面，我们将详细分析ARMs的工作原理和不同之处其他类型的抵押贷款以及它们对你来说是否是个好选择。
什么是可调利率抵押贷款?
ARMs有很多种，但它们都有一个共同点:固定利率的开始期之后是可变利率。这就是区分所有ARM产品从传统的固定利率抵押贷款。
有了ARM，你将在一年或几年的介绍期内支付固定利率(详见下文)，之后利率可上可下——取决于一系列宏观经济因素。一旦你进入了可调整利率的时期，你的月供可能每年都有很大的变化，使预算更加困难。
ARMs的最大吸引力在于，最初的入门利率通常低于固定利率抵押贷款的利率。即使在2021年也是如此，那时固定利率已触及历史低点．使用浮动利率抵押贷款，你是在冒险，即使你的还款最终增加，你在初始期收集的储蓄也会得到回报。
有两个因素会影响你在浮动利率期间的付款，即指数和上限。
影响arm的索引
像ARMs这样的短期利率是基于几个主要指数的。这些指标设定了任何贷款的基准利率。ARMs中最常见的是:
- 的固定期限国债:这是美国国库券的周平均收益率。国库券代表短期政府证券，由美联储支持。
- 有担保隔夜拆借利率当前位置该利率是所有隔夜现金贷款的基准利率，正取代伦敦银行同业拆息(libor)成为短期贷款的主要指标。
- 的第11区资金成本指数这是银行向储蓄账户支付的利率和从其他机构借款的利率的加权平均值。
在你的ARM使用的任何一个指数的顶部，你的贷款机构将设置一个保证金．这个保证金通常是在你的贷款期限内设定的，当你的贷款调整时加到你当前的利率中。例如，如果指数是1.5%，而你的贷方保证金是2%，那么你的实际利率是3.5%。
浮动利率上限
随着时间的推移，这些指数可能会发生显著变化，这使得你很容易受到利率大幅波动的影响。然而，利率上限在一定程度上缓解了这种风险。这些上限就像栏杆一样，防止你的利率和贷款支付增加太多。
你的可调整利率贷款上限应该提前披露，通常是这样两种形式之一：
- 周期性的帽子,这限制了利率从一个时期到下一个时期的上升幅度。
- 一生帽这就限制了贷款期限内利率的上升幅度。
尽管支付上限可以保护你免受大幅加息的影响，但也会让你面临危险:负摊还．如果指数利率高于你的上限，你的还款可能不足以支付本金，你可能会看到你的贷款余额上升而不是下降。
介绍期是如何运作的
要真正理解可调利率抵押贷款，重要的是要掌握其术语。
对于5/1 ARM, 5表示您的入门期——5年——而第二个数字——1——表示在入门期结束后您的利率调整的年频率。对于5/1 ARM，初始利率为2.5%(0.5%指数，2%保证金)，期限为30年，您的利率在前五年定为2.5%，之后每年可调整一次。
这意味着你可以指望五年的固定还款。在第六年，如果指数上升到2.5%，你的新有效利率是4.5%。在剩下的25年贷款中，你的本金支付不会改变，但你的利息支付会增加。这可能会使你的月供增加数百美元。
常见类型的可调利率抵押贷款
市场上有各种各样的武器。以下是最常见的一些短语:
混合武器
这些arm有固定周期和可调周期，如上例所示。第一个数字表示固定期间(以年为单位)，第二个数字表示审查和更新可调费率的频率。这个调整时间框架通常是一年，但也可能不同(例如，每六个月或每五年)。常见的混合arm类型包括:
- 5/1的胳膊:这是一种最常见的ARM按揭贷款，它有一个五年固定利率的开始期，之后你的利率可以每年调整。
- 7/1 ARM:这个ARM有7年的固定利率开始期，之后你的可调利率在贷款期间每年改变一次。
- 10/1 ARM:这个ARM有一个10年的固定利率的开始期，之后你的可调整利率可以在贷款期间每年改变一次。
- 一年期的胳膊:这个ARM有一年的固定利率开始期，之后你的利率将在贷款期间每年调整一次。目前，一年期ARMs是大额贷款的热门选择，尤其是在当前利率处于历史低点的情况下。
利息的手臂
这些arm提供了一段介绍期只付利息而本金余额保持不变。通常情况下，你在开始阶段的月供很低，但一旦你被要求开始偿还本金，它可能会显著增加——特别是当你的利率同时提高时。
付款选择武器
这些可调利率抵押贷款提供了相当大的灵活性和风险。贷方可能会提供几种支付方式包括支付利息和本金、只支付利息或支付最低还款额——每一种都有其优缺点。有些贷款机构可能会让你选择不同的付款方式每个月．然而，这类贷款的未付利息可能会迅速累积起来，使你面临负摊销的风险。
联邦住房管理局ARM贷款
你不需要传统的贷款来选择ARM。FHA贷款这是由联邦住房管理局(Federal Housing Administration)支持的，也可以以各种混合格式提供。这些贷款通常用于首次购房者如果你负担不起20%的费用，这是一个不错的选择首付或者信用不良。FHA ARMs可提供一年期ARMs，以及3/ 1,5 / 1,7 /1和10/1选项。
考虑浮动利率抵押贷款的理由
尽管有风险，ARM对一些购房者来说还是个不错的选择。它们有以下几个优点:
- 比固定利率抵押贷款利率低:不同的市场条件会有不同的区别，但是ARM的初始利率很可能比30年固定利率的抵押贷款低。当固定利率很高时，ARMs可以成为一个令人信服的选择。
- 灵活性:如果你知道你不会长期住在一个房子里，你可以利用一个较低的介绍性利率，然后在你到达调整期之前再融资或出售。
- 低的介绍性付款:锁定五年(或更长时间)的低月供可以释放资金用于其他目的。如果你希望在未来获得更高的薪水，那么在未来获得更高的月供可能就不那么令人畏惧了。
- 差饷及每月供款可能会减低:总有可能你的利率和付款会消失下来不过，如果你在利率高的时候买房或再融资，这种情况更有可能发生。
避免浮动利率抵押贷款的原因
尽管ARMs提供了一些实质性的好处，但风险也很大。(事实上，ARMs在战争中发挥了作用2008年金融危机在此之前，它们被推销给不了解风险的购房者。好消息是ARMs现在受到了更严格的监管，风险最大的版本已经退役。
斯瓦尔赫说:“自抵押贷款危机以来，arm发生了两大变化，一是产品，二是普及程度。在2008年至2011年的金融危机之前，arm在所有发放的抵押贷款中占了相当大的比例。今天，他们不这样做了。2020年，我的团队完成了540笔贷款交易。没有一个是ARM。就产品而言，两种最危险的产品(只计息和负摊销贷款)要少得多。”
尽管如此，在使用ARM之前还是有一些严重的缺点需要考虑:
- 月供可以增加:这是你使用ARM所承担的最明显的风险，而且可能非常大——即使你的贷款有上限。确保你了解你的ARM的指数和上限，这样你就可以计算潜在的未来支付。
- 负摊销:如前所述，还款上限会造成一种危险的情况，如果你没有支付足够的本金，你的贷款余额实际上会增加。
- 难以纳入预算的:你可能有充分的理由相信你的收入会增加或税率会下降，但如果说2020年教会了我们什么的话，那就是没有人能完美预测未来几年会发生什么。你能在不加薪的情况下接受加薪吗?你存了钱以备失业或收入减少时用吗?如果没有，那么你可能需要重新考虑ARM。
- 预付处罚:一些arm有提前付款的罚款防止你支付额外的本金或提前还清贷款。在你签署贷款之前，一定要询问你的贷款人关于任何付款罚款。
- 收费结构复杂:一些贷款机构将arm配置为复杂的折现点，最初提供的利率甚至更低。一些arm也有初始费用，资金费用，和其他与这类抵押产品相关的成本，你应该与你的贷款人谈谈。这种收费结构会进一步模糊你贷款的实际成本，让你更难知道你是否真的得到了一笔好交易。
10bet app如何申请可调利率按揭贷款
如果你决定申请ARM，你会发现申请ARM的步骤基本上和申请其他贷款是一样的，但你应该多加小心。
- 首先，检查你的信用记录，清除所有错误。如果你需要提高你的信用来增加你锁定更好的入门利率的机会，你可能需要等几个月。
- 确定你在首付和月供方面的能力。请记住，后者可以通过ARM进行更改，因此请确保您在计划时将这一点牢记在心。
- 从几家贷款机构获得贷款估计，这样你就可以比较利率、费用和结算成本。如果你在很短的时间内(通常是30天或更短的时间)向几家银行申请，信用检查就不会生效算作多次查询在你的信用报告上。
- 向贷款人询问ARM贷款的重要方面，如利率上限、负摊销、折现点和用于确定利率的指数。在继续之前，确保你掌握了所有这些信息。
- 比较ARM条款和固定利率选项。即使你确信ARM是你的最佳选择，在做重大财务决定之前，探索所有的选择总是有帮助的。
- 获得ARM的预批准。接下来，你会想要开始申请流程并获得预先批准所以你可以决定你能负担得起多少房子。
- 完成你的ARM文件。一旦你被预先批准并决定了贷方，是时候选择最适合你的财务状况的产品并签署贷款文件了。